餐飲項(xiàng)目或門店經(jīng)營失敗理由千千種，但有一個最為要命，堪稱“抹脖子”神功，秒殺自己，而且絕無生還的可能。這就是選址失敗。

　　

　　一旦選址失敗，往后就別提什么“服務(wù)啊”、“營銷啊”、“管理啊”、“產(chǎn)品啊”，好比養(yǎng)孩子一樣，后期營養(yǎng)、教育、環(huán)境很重要，但生下來就是一個植物人，那你說后面還聊它干嘛？今天就來談?wù)劜惋嫷禺a(chǎn)的9大“坑”，看看你曾中過哪個“坑”？

　　

　　從位置來說，地產(chǎn)“坑”分為：

　　

　　商場地產(chǎn)“坑”、街鋪地產(chǎn)“坑”兩大類。

　　

　　從雙方博弈來說，地產(chǎn)“坑”分為：

　　

　　地產(chǎn)坑餐飲、餐飲坑地產(chǎn)、地產(chǎn)餐飲聯(lián)手坑。

　　

　　商場地產(chǎn)一般“坑”有幾種：無 中 生 有

　　

　　地產(chǎn)：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客……啥啥的都進(jìn)來了，你自己看吧！

　　

　　其實(shí)：有可能只是意向聊過，或者只是來看過，更或者連來都沒來過，知道你榜大牌，挖坑等你來跳。

　　

　　合 伙 作 局

　　

　　地產(chǎn)：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客……都在裝修了，你還不信？

　　

　　其實(shí)：很多地產(chǎn)為了招商高效，都會給一些餐飲龍頭品牌一個低的離譜的價(jià)格，比如同個樓層同個位置，均價(jià)10元/平/天，麥肯就是5元/平/天，你來就20元/平/天，拿你的銀子去填大品牌的虧空，有甚者，我聽過一個地產(chǎn)朋友在三線城市的一個地產(chǎn)項(xiàng)目，XXX大品牌免租5年，開發(fā)商拿著xxx的施工圖免費(fèi)裝修，這個大品牌拎包入住營業(yè)，你們敢比嗎？

　　

　　地產(chǎn)：把一個大品牌旁邊的位置以一個偏低的價(jià)格給你。

　　

　　其實(shí)：這個大品牌后期會以某個原因調(diào)換位置的，到時候，有可能你的邊上全是?絲品牌。

　　

　　偷 梁 換 柱

　　

　　地產(chǎn)：以后這個位置就是主入口，人流全從這里走，動線多棒……

　　

　　其實(shí)：滾梯安上了，你知道它是往上轉(zhuǎn)還是往下轉(zhuǎn)，一個正反轉(zhuǎn)，你就從上風(fēng)上水跑到下風(fēng)下水去了，就算就是上轉(zhuǎn)，但商場會定期調(diào)整動線的，也有可能大門規(guī)劃改變呢！

　　

　　鐵 砂 餡 餅

　　

　　地產(chǎn)：出來一個地方，趕緊的，我壓不了多久！

　　

　　其實(shí)：外行內(nèi)行都能遇到這樣的貴人，如果你沒有大紅包的話，這個免費(fèi)的餡餅?zāi)憔蛣e吃了，不是畫的吃不到，要不就是鐵砂餡的，地產(chǎn)有自己的圈子，一類商鋪都是有幾個大佬把持通過專有渠道變現(xiàn)，二類位置都是大品牌戰(zhàn)略把持，三類位置都是圈子里走回扣，四類位置都是招商比價(jià)做業(yè)績，五類位置才是親情大餡餅，人家地產(chǎn)、開發(fā)商、招商的也是人，上班要業(yè)績，下班要養(yǎng)家，就憑一個人情，少則幾千、多則幾萬、甚至十幾萬的好處不要了嗎，雷鋒只會開車滴。

　　

　　瞞 天 過 海

　　

　　地產(chǎn)：看看這家，還沒你們好呢，一月也能輕松賣個幾十萬 。

　　

　　其實(shí)：老的商場一般會提供同質(zhì)同類餐廳營業(yè)額，以供意向者參考，但數(shù)據(jù)真實(shí)性就不得而知了，什么叫參考，就是——只能參考。

　　

　　地產(chǎn)：放心，烤肉這個品類這層樓我們只招商一家，搶到就是賺到！

　　

　　其實(shí)：陸續(xù)的很多家烤肉也會進(jìn)來。 然后可以促使你們“良性競爭”！守 株 待 兔

　　

　　地產(chǎn)：看這商場爆滿，不掙錢為什么大家都打破頭往里擠 ..

　　

　　其實(shí)：別說，有些品牌就是不掙錢，但也要進(jìn)入到商場最好的位置，賠錢進(jìn)、賠大錢進(jìn)，為毛呢，因?yàn)樗�需要大量的客流，產(chǎn)品差、服務(wù)差、管理差，但——加盟好，外行看熱鬧，然后就會捧錢場了 。

　　

　　街鋪地產(chǎn)一般有這幾種：

　　

　　從 前 有 座 山

　　

　　地產(chǎn)：門店很掙錢，但我著急出國，急著出手...

　　

　　其實(shí)：這種一般街邊店居多，商圈存在硬傷，需要轉(zhuǎn)讓，但如果說實(shí)話，恐怕出不去，就會找到很多餡餅般的理由，“我要出國了”，“家里有急事需要錢”，“合伙人鬧翻了”等等，等你接了，剩下的就可以“準(zhǔn)備后事”了。

　　

　　金 蟬 脫 殼

　　

　　地產(chǎn)：干餐飲絕對沒問題，先干著，手續(xù)慢慢來，這地方?jīng)]人管的...

　　

　　其實(shí)：一般街邊商鋪居多，房屋存在手續(xù)上的死結(jié)，屬于違建或非商業(yè)，一旦接手，籌建中黑著干，肯定沒人管，一旦開業(yè)，消防、衛(wèi)生、環(huán)保樣樣下不來，怎么開的怎么關(guān)，我見過不少人被坑，有甚者，只能轉(zhuǎn)讓，然后開始講述“從前有座山”了。

　　

　　拋 磚 引 玉

　　

　　地產(chǎn)：越早進(jìn)越便宜，再拖就不這價(jià)了。

　　

　　其實(shí)：一般新的商場或新的商業(yè)區(qū)居多，一個商業(yè)地產(chǎn)位置再好也低賠上半年養(yǎng)客，正常的一年也是他，三年也正常，當(dāng)你便宜進(jìn)來后，就知道，日進(jìn)斗金見不到，月月干賠到吐血，結(jié)果死掉一兩批品牌后，商圈成熟了，那時候房租就可以翻跟頭打滾長了，而你就是那塊磚，鋪路填坑用的“小磚頭”。

　　

　　大家看完之后會不會有一些感觸，不過這只是一些皮毛，后面多的是，大家先消化一下。其實(shí)餐飲選址是個高難度的技術(shù)活兒：考慮到幾十個可能因素，如立地、商圈、動線、價(jià)格、營銷、發(fā)展、規(guī)劃及"坑"等，千萬不可頭腦發(fā)熱！

來源：餐飲新聞